鹰君:一年不到市值缩水上百亿 宜矮吸吗?

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  来源:财华社

  香江行家族,大片面依赖房地产首家,鹰君(00041-HK)的罗氏家族亦是这样。

  生于斯长于斯,他们的身家市值也与香港命运与共。

  2019年下半年以来,香港的社会活动导致旅游业和零售业隐晦下滑,今年年头以来,新式冠状肺热疫情更令香港的旅游业和服务业陷入矮谷,手持中环高端写字楼物业和大批高端酒店的鹰君,也难逃收入和盈余下滑的冲击。市值从2019年3月初时大约276.8亿港元,下滑至现在大约163.6亿港元,缩水一百一十众亿港元。

  2019年收入盈余降落

  鹰君刚刚公布的业绩逆映了下半年以来市场环境的凶化。

  2019年,该集团录得收入92.37亿港元,同比降落9.1%;经营溢利同比降落5.2%,至32.73亿港元。

  值得仔细的是,鹰君于期内录得21.47亿港元的投资物业公平值转折折本,而上年同期为收入66.61亿港元,导致其账面盈余被一次性未实现项现在主要扭弯。2019年,鹰君录得股东答占折本3.38亿港元,而上年同期为利润58.11亿港元。

  倘若不考虑投资物业和财务资产的公平值转折,并按照其主要附属公司的答占分派收入,以及财务资产的已变现收入及折本计,权好持有人答占税后中央溢利实际上按年降落13.3%,至17.31亿港元,或相等于每股中央溢利2.45港元。

  鹰君宣派末期息每股0.5港元和稀奇末期息每股0.5港元,连同中期息0.33港元,该集团的全年股息为1.33港元,相较上年为0.83港元。

  下半年外现隐晦凶化

  下半年受社会行动的影响颇为主要,半年收入下滑12.5%,至45.4亿港元,经营溢利同比降落8.9%,至16.16亿港元。扣除投资物业和金融工具公平值收入,以及减值折本等非频繁性款项,鹰君的下半年扣非税前溢利同比降落5.7%,至23.47亿港元(笔者估算)。

  鹰君的收入和资产构成

  鹰君的资产主要分成四块——冠君产业信托(02778-HK)的66.22%权好、朗廷酒店投资(01270-HK)的63.45%权好、鹰君自己的资产(欧洲、北美、澳纽和中国要地本地的酒店,鹰君中央、逸东轩住寓以及其他营业收入)和美国房地产基金的49.97%权好。

  截至2019年12月31日,冠君产业信托占了其资产值的一半,见下图。

  从2019年中央营业营运收入来看,冠君产业信托的分派收入和管理费收入占了鹰君总收入的一半以上。冠君产业信托为房地产投资信托基金,投资组相符主要由三项物业构成,别离为中环花园道三号,朗豪坊办公大楼和朗豪坊商场,2019年贡献的物业收入金额别离为13.75亿港元(同比添8.2%)、3.42亿港元(同比添6.2%)和7.64亿港元(同比降落6%),可见中环花园道三号占了大头。

  房地产投资信托基金会向基金持有人派发九成以上利润。冠君旗下皆为香港优质写字楼和零售物业,以是享有安详优厚的租金收入,鹰君行为冠君的控股股东,自然能从分派收入中得好。除此以外,还可议定挑供物业管理服务而享有相关的收入。

  2019年下半年的社会活动导致其香港酒店物业组相符的贡献隐晦下滑,写字楼出租率有所降落。但是值得仔细的是,今年年头的疫情进一步令香港的酒店业、旅游业、服务业陷入矮谷,往年下半年的社会活动影响与之相比简直幼巫见大巫。而且由于下半年的社会行动,产品展厅片面跨国糟蹋品牌、跨国公司或考虑撤出香港,这将能够对其异日业绩带来冲击。

  面对这样不幸因素,鹰君的市值跌得其所。

  然而,鹰君的大股东罗氏家族信托,以及公司主席、罗氏家族成员罗嘉瑞大夫(幼我持股)和其他家族成员自往年下半年以来不息添持股票,添持价介于25.6港元至33.16港元之间。虽然,这与罗氏老太与汇丰国际信托就后者公正罗嘉瑞大夫致其幼我持股僭越家族信托的官司相关,但高位添持逆映出罗氏家族对自己企业仍信念统统。

  对于幼股民来说,现价23.25港元的鹰君是否值得矮吸?

  现价23.25港元,相等于鹰君2019年每股中央溢利2.45港元的9.49倍,稍微矮于香港其他本土物业投资企业的估值。按现价28.40港元计,希慎兴业(00014-HK)的2019年频繁性基本市盈率为11.46倍。

  鹰君2019年豪爽添派稀奇股息,全年股息达每股1.33港元,按现价23.25港元计2019年股息收入率为5.8%,颇为吸引。

  笔者以分部添总估值法计算鹰君的公平值,其中冠君产业信托和朗廷的持股按市价计算,鹰君资产和美国基金按截至2019年12月31日的资产净值计算,扣减净现金,计得鹰君的每股公平值或为58.29港元。

  值得仔细的是,冠君产业信托现价为4.54港元,鹰君的答占市值或为176.56亿港元,或相等于每股鹰君股份24.92港元,已高于鹰君现在的市价23.25港元。由此可见,鹰君现价不算贵。

  2020年,鹰君的酒店营业盈余、租金收入以及旗下信托基金和酒店投资组相符的收入一定会由于年头的疫情而受到负面影响。不过鹰君的物业开发项现在白石角“朗涛”将于2020年交付,物业开发收入有看于7月确认,现已预售一半以上的单位。

  按照鹰君挑供的原料,该项现在标每平方尺开发成本为70亿港元(含地价),则每平方尺成本或约为9577.63港元。从往年7月份的开售价来看,折后尺价或介于11446-16202港元之间,取中位数13824港元估算,成本或相等于售价的69.28%,意味着税前利润率或为30.72%。

  笔者估算,若该项现在一切单位售罄并一切于2020年入账,则房地产开发营业或贡献税前利润约31亿港元,或税后利润25.92亿港元,相等于每股净利润3.66港元,远高于2019年的每股中央溢利为2.45港元。由此可见,鹰君的2020年业绩仍有看见到强劲添长。

  不过必要仔细的是,这些估值手段归根结底基于鹰君的物业估值,尤其冠君的香港物业。一旦香港楼价由于疫情、社会题目、经济隐晦放缓而下滑,其现在的估值将不保,冠君和朗廷的市值将进一步受压,鹰君的物业估值将被隐晦下调并产生公允值转折折本,以是鹰君的估值与香港楼市高度相关,若投资者不看好香港楼市前景,提出逃避。

  在往年的“港股100强”评选中,鹰君列中型企业综相符实力10强榜探花。今年评选将有什么外现?请不息属意。

  作者|毛婷

 

posted on 2020-03-02  admin  阅读量:

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